美國Medical Mall的發(fā)展從十多年前的零星布局到逐漸成為一種趨勢，其背后的發(fā)展動力非常明顯，主要是支付方按價值付費所推動的，醫(yī)院正將更多的院內業(yè)務向院外推動，具體的分析請見《MEDICAL MALL的潛力取決于院外醫(yī)療服務市場》。

雖然中國醫(yī)療服務市場并不具備相關的發(fā)展動力，但與美國市場在商業(yè)地產不景氣方面卻是共通的，商業(yè)地產的擁有者都有著很強的動力來延攬主要的租戶，消費型醫(yī)療正在快速發(fā)展，商業(yè)地產公司也希望通過更多的獲取這樣的客戶來提升自身的出租率。

但是，從美國市場來看，真正推動Medical Mall發(fā)展的并不是承接醫(yī)院業(yè)務的院外基礎醫(yī)療，而是醫(yī)院直接將其業(yè)務分拆，也只有醫(yī)院的體量才能推動這一模式真正發(fā)展成為趨勢。雖然美國很多購物中心雖然吸引了一些零售診所和應急醫(yī)療中心，但這些診所的體量過小，無法成為支撐其發(fā)展的主要業(yè)務模式，這也將成為制約Medical Mall在中國發(fā)展的主要因素。

而醫(yī)院就不同了，以Vanderbilt大學醫(yī)院（Vanderbilt University Medical Center，VUMC）為例，其在One Hundred Oaks Mall占據半壁江山（44萬平方英尺），超過20個科室遷入這一院外中心，這些科室大都是非核心并偏向健康服務，包括皮膚科、婦產科、預防心臟病科、影像科和物理治療等等。這一門診中心目前占據VUMC1/4的門診業(yè)務，為病人提供了更方便和可及的服務。

正是美國的Medical Mall吸引了大量的醫(yī)院業(yè)務，這也使其擁有較強的抗周期能力，2017年一季度的醫(yī)療相關地產的空置率只有8%，而且整個趨勢在過去幾年是持續(xù)下降的。這也引來了對醫(yī)療地產的持續(xù)投資，從2010年的40億美元的規(guī)模增長到2016年的102億美元。

但在中國，Medical Mall的發(fā)展雖然能得到一定的發(fā)展，但醫(yī)院推動的核心趨勢并不存在。

首先，醫(yī)院并沒有動力將門診分拆到院外，而且以目前的門診價格也無力承擔如此高昂的租賃成本。*，醫(yī)院的VIP部門雖然有能力也有意愿分拆，但總體的業(yè)務量畢竟有限，而且中國病人對VIP服務的可及性很強，并不存在看病難的問題，這與美國要預約排隊有著很大的差異。第二，將VIP分拆其實并不劃算，因為大型醫(yī)院的優(yōu)勢就是巨大的流量，如果VIP部門和醫(yī)院并不在一起，導流的作用就相對減弱了。當然，VIP部門可以進行擴張，不過特需占整體業(yè)務10%的紅線很難突破，這從總體上限制了VIP部門向外擴張。第三，醫(yī)院其他的業(yè)務也很難擴張到院外。因為中國公立醫(yī)療體系的特性，現(xiàn)在大規(guī)模發(fā)展醫(yī)聯(lián)體更多的是希望將醫(yī)院門診流量導入基層的公立醫(yī)療體系而非公立VIP部門私立機構。從硬件建設來看，中國的基層醫(yī)療機構已經相當良好，收費也相對低廉，無需也無法承受去大型購物中心發(fā)展。

其次，在缺乏商業(yè)健康險的支撐前提下，私立的中高端特別是中端門診的發(fā)展在中長期主要的營收還是來自自費而非商保，這極大的制約了自身業(yè)務的規(guī)?；l(fā)展。而消費類醫(yī)療服務受到經濟周期影響極大，雖然自費會帶動一定市場，但整個體量并不會太大，無法帶動龐大的商業(yè)地產。

*后，高昂的商業(yè)地產成本也制約了這類模式的發(fā)展。由于美國的電商發(fā)展和市郊的商業(yè)地產空置率持續(xù)上升，美國醫(yī)院能獲取較低的租賃價格，這并不比自建門診中心高出很多，特別是考慮到商業(yè)位置的便利性。而且美國醫(yī)療服務收費較高，與租金相比還在可承受范圍。但中國商業(yè)地產的價格仍然十分昂貴，很多地方甚至超過美國，但只有高端醫(yī)療機構的診療收費可與美國比肩，高租金對于非高毛利科室的大部分醫(yī)院和診所來說都無法承受。雖然醫(yī)美、齒科等高毛利的消費型醫(yī)療服務愿意并持續(xù)使用這樣的場地，但消費醫(yī)療市場規(guī)模還相對較小，而且受到經濟周期的影響非常明顯。因此，目前高企的地產租賃價格無法推動Medical Mall成為中國的主流模式。

總之，Medical Mall的發(fā)展除了取決于市場的動力，也取決于市場主體的可擴展性，醫(yī)院而非診所始終是這個市場的主角。如果沒有醫(yī)院的拓展需求而僅僅依靠診所是無法推動這類模式的規(guī)模化發(fā)展。